Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit zwei wegweisenden Urteilen vom 6. März 2025 die seit 2020 geltenden Vorschriften zur Maklerkostenverteilung (§§ 656a–656d BGB) eindeutig ausgelegt. Die Entscheidungen in den Verfahren I ZR 32/24 und I ZR 138/24 stärken die Rechte von privaten Immobilienkäufern im Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern nachhaltig.
Die BGH-Urteile im Überblick
BGH, Urteil vom 6. März 2025 – I ZR 32/24
- Sachverhalt: Maklerin wurde von der Ehefrau des Verkäufers beauftragt und vereinbarte unterschiedliche Provisionen mit Verkäufer und Käufer für ein Einfamilienhaus mit Büro‑Anbau (≈ 20 % der Fläche).
- Entscheidung: Verstoß gegen § 656c Abs. 1 Satz 1 BGB. Für Doppelmaklerverträge müssen Verkäufer und Käufer Provisionsvereinbarungen in gleicher Höhe schließen.
- Folge: Beide Verträge sind insgesamt nichtig. Verbraucherschutz greift auch, wenn der Maklervertrag nicht direkt mit dem Verkäufer, sondern z. B. mit einem nahestehenden Dritten (Ehefrau) abgeschlossen worden ist.
BGH, Urteil vom 6. März 2025 – I ZR 138/24
- Sachverhalt: Käufer verpflichtet sich mittels Kaufpreisreduzierung, die gesamte Maklerprovision zu übernehmen – der Verkäufer verspricht, nichts zahlen zu müssen.
- Entscheidung: Verstoß gegen § 656d Abs. 1 Satz 1 BGB. Eine solche Abwälzungsvereinbarung ist unwirksam, weil der Verkäufer – der Maklerkunde – nicht in gleicher Höhe zur Zahlung verpflichtet bleibt.
- Folge: Gesamtnichtigkeit; Käufer kann Provision vollständig zurückverlangen (§ 812 Abs. 1 Satz 1 BGB).
Rechtsprinzipien und Anwendungsgrenzen
- Einfamilienhausbegriff reicht weit: Auch Häuser mit Einliegerwohnung oder einem Büroanbau gelten als Einfamilienhaus i.S.d. § 656c BGB, sofern Wohnnutzung erkennbar überwiegt (bis zu ≈ 20 % gewerbliche Fläche).
- Beauftragung durch Dritte zählt: Auch wer den Maklervertrag nicht persönlich abschließt (z. B. Ehefrau des Verkäufers), wird als Maklerkunde i.S.d. § 656c erfasst – Umgehung ausgeschlossen.
- Halbteilungsgrundsatz gilt strikt: Maklerverträge, die davon abweichen, sind gefühlsmäßig unwirksam, nicht nur teilweise, sondern in voller Höhe (§ 656c II, § 656d I BGB).
- Keine Pflicht zur Übernahme des anderen Maklervertrags: Eine Partei muss den Vertrag der anderen nicht beauftragen oder „mitzeichnen“. Jeder entscheidet frei, ob er einen eigenen Maklervertrag abschließt.
Bedeutung für die Praxis
| Partei | Konsequenz |
| Makler | Risiko Totalausfall der Provision bei Verstoß |
| Käufer | Anspruch auf vollständige Rückzahlung bei unwirksamer Vereinbarung |
| Verkäufer | Keine Entlastung durch Drittdesign oder Preisverrechnung möglich |
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Last modified: 2. August 2025
